Si necesitas saber ¿Qué es un contrato de arras en España, también conocido como contrato de señal o contrato de reserva?, es un acuerdo legalmente vinculante entre un comprador y un vendedor de un bien inmueble, generalmente una propiedad. Este contrato se utiliza comúnmente en transacciones inmobiliarias en España y otros países de habla hispana.
En términos generales, el contrato de arras establece los términos y condiciones de la futura venta de la propiedad y confirma el compromiso mutuo entre el comprador y el vendedor.
Las arras son una cantidad de dinero, a menudo un porcentaje del precio total acordado, que el comprador entrega al vendedor como garantía de que cumplirá con la compra. Esta cantidad suele ser reembolsable o no, dependiendo de si la transacción se lleva a cabo según lo acordado en el contrato.
El contrato de arras suele incluir detalles como: el precio de venta, la descripción de la propiedad, la fecha límite para la firma del contrato de compraventa definitivo, las condiciones de cancelación del acuerdo y las consecuencias en caso de incumplimiento por alguna de las partes.
Además, puede especificar qué sucede con las arras en diferentes escenarios, como si el comprador se retracta sin motivo justificado o si el vendedor no cumple con las condiciones estipuladas.
Es importante tener en cuenta que el contrato de arras es un documento legalmente vinculante y, por lo tanto, es fundamental que ambas partes comprendan completamente sus términos y consecuencias antes de firmarlo.
Se recomienda que tanto el comprador como el vendedor busquen asesoramiento legal de un profesional cualificado para garantizar que el contrato satisfaga sus intereses y necesidades específicas.
En general, existen dos tipos principales de contratos de arras utilizados en transacciones inmobiliarias:
Arras Confirmatorias o Penitenciales: En este tipo de contrato de arras, las partes acuerdan que, en caso de que el comprador decida retirarse de la compra sin causa justificada, perderá las arras entregadas como compensación al vendedor. Del mismo modo, si es el vendedor quien incumple el contrato, deberá devolver el doble del importe recibido en concepto de arras al comprador.
Estas arras pueden ser tanto una señal (una parte del precio de compra) como una confirmación de la operación, pero su incumplimiento tiene consecuencias económicas concretas.
Arras Penales o Penitenciales: En este tipo de contrato, las partes acuerdan que, en caso de incumplimiento por parte de una de ellas, se pagará una cantidad estipulada como compensación. Si el comprador incumple, perderá las arras entregadas al vendedor. Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver las arras recibidas al comprador y además pagar una cantidad adicional estipulada en el contrato, que puede ser igual o superior al valor de las arras.
La diferencia principal entre estos tipos de contrato radica en las consecuencias económicas del incumplimiento y en cómo se establecen dichas consecuencias en el contrato. Es fundamental que ambas partes comprendan y acuerden claramente el tipo de contrato de arras que están firmando, así como las implicaciones legales y financieras que conlleva.
Además, se recomienda encarecidamente que las condiciones sean redactadas con claridad y precisión para evitar malentendidos o disputas futuras.
En España, las arras se consideran una señal o anticipo entregado como garantía de un contrato, especialmente en transacciones inmobiliarias. Desde el punto de vista fiscal, las arras se dividen en dos categorías principales: arras penitenciales y arras confirmatorias.
Arras Penitenciales: En este caso, si el comprador decide retirarse del contrato, perderá las arras entregadas. Sin embargo, si es el vendedor quien incumple el contrato, deberá devolver el doble de la cantidad recibida.
Desde el punto de vista fiscal, si la operación finalmente se lleva a cabo, el importe de las arras se imputará al precio total de la transacción y tributará en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD).
Arras Confirmatorias: Si ambas partes ratifican el contrato, las arras se consideran un pago a cuenta del precio total y se incluyen en la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), dependiendo del tipo de transacción.
En resumen, las arras se consideran parte del precio total de la operación en caso de que esta se materialice, por lo que su tributación depende del tipo de arras y del momento en que se realice la operación. Es importante consultar con un asesor fiscal para obtener asesoramiento específico en función de las circunstancias individuales de cada transacción.
En España, el tiempo de validez de un contrato de arras puede variar dependiendo de lo que se establezca en el contrato específico y de la legislación aplicable en cada caso. Sin embargo, hay algunas pautas comunes:
Acuerdo entre las partes: Lo más común es que el plazo de validez de un contrato de arras se establezca de mutuo acuerdo entre el comprador y el vendedor al momento de firmar el contrato. Este plazo puede variar según las necesidades y condiciones específicas de la transacción.
Normativa legal: En ausencia de una disposición específica en el contrato, la legislación española establece que el contrato de arras tiene una validez legal. Sin embargo, no suele establecer un plazo específico para su vigencia.
Prácticas habituales: En la práctica, los contratos de arras suelen tener un plazo de validez razonable que permite a ambas partes completar las condiciones y trámites necesarios para la firma del contrato definitivo de compraventa.
Es importante tener en cuenta que, si el contrato de arras establece un plazo de validez y este vence sin que se haya completado la operación, las partes pueden acordar una prórroga o rescindir el contrato de acuerdo con lo establecido en el mismo o de conformidad con la legislación aplicable.
En España, la firma de un contrato de arras en una operación de compraventa no es estrictamente obligatoria por ley, pero es una práctica muy común y altamente recomendable para proteger los intereses de ambas partes involucradas en la transacción. La firma de un contrato de arras proporciona una serie de beneficios y seguridad tanto para el comprador como para el vendedor:
Fijación de condiciones: El contrato de arras permite establecer las condiciones principales de la operación, incluyendo el precio de venta, las condiciones de pago, la fecha de entrega y otros aspectos relevantes.
Garantía de seriedad: Al comprometerse a través de un contrato de arras, tanto el comprador como el vendedor muestran su seriedad y compromiso con la transacción, lo que ayuda a evitar posibles malentendidos o incumplimientos.
Reserva del inmueble: Para el vendedor, la firma de un contrato de arras puede suponer una reserva del inmueble mientras se completan los trámites legales y financieros necesarios para la formalización de la compraventa.
Protección en caso de incumplimiento: El contrato de arras establece las consecuencias legales en caso de incumplimiento por parte de una de las partes, lo que brinda seguridad jurídica en caso de disputa.
Aunque la firma de un contrato de arras no es obligatoria por ley, su uso es altamente recomendable en cualquier transacción de compraventa de bienes inmuebles en España.
Ejemplo de Modelo de Contrato de Arras
CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES
En la ciudad de ………, a … de … de ….
REUNIDOS
De una parte, D./Dª ………………, mayor de edad, estado civil………………… con domicilio en …………………………………………………………………………, y D.N.I/NIF. nº………………………, teléfono ……………………………y e. Mail……………………………………
Y de otra, D./Dª ……………, mayor de edad, estado civil………………… con domicilio en ……………………, y D.N.I/NIF nº…………………………………, teléfono ……………………………..y email …………………..………………
INTERVIENEN
Ambas partes en su propio nombre y representación, reconociéndose mutuamente la capacidad legal necesaria para la formalización del presente contrato, y la asunción de las obligaciones que en el mismo dimanan, de su libre y espontánea voluntad,
EXPONEN
I.- Que D./Dña. ………………………………………….…………….., es dueño/a en pleno dominio de la finca que a continuación se describe:
Urbana. – Vivienda sita en………………………… Linda: frente: ………, norte: ………, fondo: …………, derecha, oeste: …………; izquierda, este: ………………. COEFICIENTE: ____%
Inscrita en el Registro de la Propiedad de ………, al tomo ………, libro ……, folio ………, finca núm. ………, inscripción ……………
Referencia Catastral…………………………………….
TITULO. – Les pertenece por título de ……………… (compra/ herencia, etc.), mediante escritura autorizada el día……………………. ante el notario de ………………. D./Dña. …………….
II. CARGAS: La indicada finca se haya libre de cargas y gravámenes, tal y como se acredita mediante nota informativa simple del registro de la propiedad que se incorpora como anexo al presente contrato, y al corriente de pago de todo tipo de gastos e impuestos.
III. SITUACIÓN POSESORIA: Libre de arrendatarios, precaristas u otros ocupantes.
IV. Que D/Dª …………… está interesado/a en adquirir, por el precio y condiciones que se dirán, la finca descrita en el Antecedente anterior, en concepto de libre de cargas y gravámenes y al corriente de pago de todo tipo de gastos e impuestos.
V. Que, habiendo llegado las partes aquí contratantes a un acuerdo, al objeto de regularlo establecen las siguientes
ESTIPULACIONES.
PRIMERO. – D./Dña. …………………………………………………………………, vende el pleno dominio de la finca descrita en el exponiendo I, a D./Dña.……………………………………………, quien adquiere dicho inmueble. La compra-venta se efectúa como cuerpo cierto y en concepto de libre de cargas y gravámenes e inquilinos u ocupantes, y con cuanto le sea inherente y accesorio y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, así como de gastos de Comunidad de Propietarios.
SEGUNDO. – El precio de la compra-venta del inmueble se fija en la cantidad de …………………………………………..(en letra) ……………………… euros, cuyo pago se realizará de la siguiente forma:
Igualmente, a los efectos de lo previsto en el artículo 621-49 del mismo texto legal, las partes acuerdan expresamente que la presente compraventa no se encuentra sujeta a la obtención de financiación, no siendo de aplicación lo previsto en dicho artículo. La no sujeción a la obtención de financiación de la compraventa es condición esencial del presente contrato.
TERCERO. – La vivienda cuando se otorgue la escritura pública de compra-venta se transmitirá libre de arrendatarios, cargas, y gravámenes, siendo todos los gastos que ello conlleve por cuenta del vendedor. Si existiesen cargas en el momento de otorgarse la Escritura Pública de Compraventa, el comprador deducirá del precio, la cantidad necesaria para su cancelación económica y registral, incluidos los gastos precisos para ello, que correrán por cuenta del vendedor.
CUARTO. – La escritura pública de compraventa se llevará a cabo antes del día …… ante el Notario que designe la parte compradora, comunicándolo al vendedor de forma fehaciente en el domicilio que figura en el encabezamiento, con una antelación mínima de …días a la fecha de la firma.
No obstante, lo anterior, las partes dejan igualmente designado a efectos de comunicaciones
Parte arrendadora: _________________@___________________
Móvil____________________________________
Parte arrendataria: _________________@___________________
Móvil____________________________________
La parte vendedora se compromete a facilitar lo necesario para que la indicada protocolización se lleve a cabo, así como para la inscripción registral del documento público
La incomparecencia de cualquiera del parte al acto de otorgamiento de la escritura pública, conllevará para el incumplidor los efectos previstos en el citado artículo art 621. 8ª nº2 del libro sexto del código civil catalán.
QUINTO. – Todos los gastos e impuestos de cualquier clase que se deriven de la compraventa incluidos los derivados del otorgamiento de escritura pública, correrán a cargo de la parte compradora, excepto el impuesto municipal de incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana (antigua plusvalía) que correrá por cuenta de la parte vendedora
SEXTO. – La parte compradora tomará posesión del inmueble en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compra-venta.
SÉPTIMO. – En cumplimiento del Real Decreto 515/1989 de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas., se incorporan al presente documento las cláusulas que figuras en el anexo I, y que es parte integrante del mismo.
OCTAVO. – En virtud de lo dispuesto en el artículo 14.2 del Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación energética de los edificios, el vendedor pone a disposición del adquirente copia del certificado energético del inmueble objeto de la compraventa, realizado en fecha…….,por el técnico…………….., y cuyo original le será entregado al momento de la escritura pública de compraventa.
NOVENO.- Las partes aceptan que (nombre del franquiciado) trate sus datos personales y sean utilizados para poder realizar los servicios de intermediación inmobiliaria de conformidad con lo dispuesto en la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales así como en el REGLAMENTO (UE) 2016/679 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos.
Los datos personales contenidos en el presente documento se tratarán y mantendrán mientras exista relación comercial o durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales correspondientes.
Los datos se cederán al franquiciador, así como a las siguientes empresas encargadas del tratamiento: (incluir datos de la gestoría, asesoría, etc…).
No se cederán a ningún otro tercero diferente a los indicados anteriormente salvo que exista obligación legal para dicha cesión.
Ambas partes disponen de una serie de derechos, entre ellos el derecho a conocer si en nuestra empresa tratamos sus datos personales, y si es así tiene derecho de acceso a sus datos personales, rectificar los datos inexactos o solicitar su supresión cuando los datos ya no sean necesarios.
Finalmente, a continuación, indican si aceptan y autorizan expresamente a para poder enviarle comunicaciones de productos y servicios que le podrían interesar al estar relacionados con los relativos a la intermediación inmobiliaria.
Vendedores: Marque si autoriza el tratamiento de datos: SI NO
Compradores: Marque si autoriza el tratamiento de datos: SI NO
DÉCIMO. – Las partes acuerdan que todo litigio, discrepancia, cuestión o reclamación de la ejecución o interpretación del presente contrato sea resuelta acudiendo a los Juzgados y Tribunales que con arreglo a las normas procesales vigentes resulten competentes.
Y en prueba de conformidad con lo aquí estipulado ambas partes firman el presente documento en tres hojas numeradas a una cara, por duplicado y a un solo efecto, en la fecha y lugar «UT SUPRA».
LOS VENDEDORES LOS COMPRADORES.
ANEXO I AL CONTRATO DE ARRAS.
En cumplimiento de la normativa vigente en materia de Consumo se procede a informar e incorporar al contrato de arras del que el presento documento es anexo las siguientes CLÁUSULAS:
Art 1279. Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez.
Art 1280.1 Deberán constar en documento público:
1º. Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.